Due appartamenti nella stessa via. Stesso taglio, stesso piano, prezzo che differisce di cinquemila euro. In un mese il primo raccoglie quattordici richieste di informazioni, il secondo tre.
Non è il prezzo. Non è la zona. È che il primo annuncio il portale lo mostra e il secondo quasi no.
L’indicatore che quasi nessuno guarda
Chi carica annunci su Immobiliare.it lo ha davanti ogni volta: sotto ogni scheda c’è un indicatore di completezza, una percentuale che cresce man mano che si riempiono le sezioni. Non è un dettaglio grafico né un consiglio bonario del portale. È il portale che dichiara apertamente cosa considera un annuncio fatto bene.
La reazione più comune è: «lo sistemo dopo». E dopo non arriva quasi mai. L’annuncio resta pubblicato a metà per tutta la durata dell’incarico, e nessuno collega il numero basso in alto alla schermata con il telefono che non squilla.
Cosa misura, davvero
L’indicatore non premia chi scrive di più. Guarda cinque famiglie di informazioni, e ciascuna risponde a una domanda diversa di chi sta cercando casa.
- La fotografia. È il vero annuncio. Chi cerca casa non legge: scorre. La galleria è l’unico contenuto che viene guardato per intero, e decide in pochi secondi se l’immobile entra nella rosa o esce.
- La planimetria. Risponde alla sola domanda a cui le foto non possono rispondere: come sono disposti gli spazi. È il contenuto più cercato subito dopo il prezzo, perché è quello che permette di capire se una casa funziona per come si vive.
- I contenuti immersivi. Virtual tour e video allungano il tempo di permanenza sull’annuncio, e il tempo di permanenza è uno dei segnali che i portali osservano. Fanno anche un secondo lavoro, meno evidente: filtrano. Chi visita virtualmente e non è convinto non chiama, e questo toglie visite inutili dall’agenda.
- La posizione. Quasi tutte le ricerche partono da una mappa o da un quartiere. Una posizione generica esclude l’annuncio dalle ricerche fatte per zona, che sono la maggioranza.
- La descrizione e i dati. Qui c’è il punto che sfugge più spesso: i campi della scheda non sono decorazioni, sono filtri. Se il campo «ascensore» resta vuoto, chi filtra gli annunci con ascensore non vede quell’immobile. Non lo vede meno in basso: non lo vede proprio. Scriverlo nella descrizione non serve, perché il filtro non legge la descrizione.
L’incompletezza non è un difetto estetico
Un annuncio incompleto non è «un po’ meno curato». È un annuncio che il portale mostra a meno persone, e che le poche persone che lo raggiungono convertono meno.
I due effetti si sommano, ed è il motivo per cui la differenza tra due annunci simili non è del dieci o del venti per cento, ma di un ordine di grandezza. Meno visibilità in lista significa meno visite alla scheda; una scheda povera significa meno contatti tra chi ci arriva. Il risultato è quello dei due appartamenti della stessa via.
Non tutte le sezioni pesano allo stesso modo
Qui arriva la parte scomoda. Le sezioni non contribuiscono in parti uguali, e la gerarchia coincide quasi esattamente con la difficoltà.
Compilare i campi della scheda è gratis e richiede due minuti. Sistemare la posizione richiede un minuto. Il materiale visivo — la parte che pesa di più — richiede tempo, attrezzatura e competenza, oppure richiede di chiamare qualcuno.
Il risultato prevedibile è che le agenzie completano per primo ciò che costa meno, si fermano intorno a metà indicatore e concludono che la differenza sia marginale. Non lo è: si sono fermate esattamente prima della parte che conta.
A che punto è il tuo annuncio
Non serve una guida per capirlo. Bastano cinque domande, e vanno fatte guardando un annuncio vero, non in astratto.
- Le tue foto coprono tutti gli ambienti, o solo i tre che venivano meglio?
- Se togliessi il testo, un estraneo capirebbe com’è fatta la casa?
- Quanti campi della scheda hai lasciato vuoti pensando «tanto lo scrivo nella descrizione»?
- La tua descrizione dice cosa c’è, o dice perché conviene?
- Una persona che apre l’annuncio alle undici di sera può farsi un’idea seria dell’immobile, o deve aspettare che tu risponda al telefono?
Se su cinque domande almeno due sono scomode, l’indicatore è basso — e non è un problema di portale, è materiale che manca.
| Vuoi sapere a che punto è davvero il tuo annuncio? Mandaci il link di un annuncio che secondo te dovrebbe andare meglio di così. Lo guardiamo, ti diciamo cosa gli manca e quanto pesa quello che manca.Nessun impegno e nessun documento da scaricare: una risposta concreta su un annuncio vero. Scrivici a info@photonica.it oppure mandaci un messaggio su Instagram. |
Photonica lavora sulla parte che pesa di più e che nessuno riesce a coprire da solo: fotografia, planimetrie, virtual tour, riprese aeree e ritocco. Il resto — i campi, la posizione, la descrizione — è lavoro tuo, e adesso sai perché vale la pena farlo fino in fondo.
